Guide des SCPI 2015 - Rendements, fiscalité, risques

Les SCPI ont le vent en poupe !

Guide-SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un outil de diversification patrimoniale majeur, et pour cause… A mi-chemin entre le placement financier et l’immobilier, ce placement offre à la fois rentabilité et sécurité. Encore réservées il y a quelques années à une clientèle privilégiée, les SCPI se démocratisent peu à peu et permettent notamment d’obtenir des revenus réguliers sans pour autant être confronté à l’habituel arbitrage risque / rentabilité.

Le succès croissant des SCPI s’explique par plusieurs raisons :

  • En premier lieu, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec la plus grande tranquillité d’esprit. En effet, les soucis de gestion, de choix du foncier et de revente sont relayés au gestionnaire sans que le souscripteur n’ait à s’en préoccuper.
  • le risque d’impayés sur les loyers ou de dévaluation du foncier est supporté par l’ensemble des actionnaires de la SCPI. Même si l’investissement immobilier est intrinsèquement moins risqué qu’un placement financier, nul n’est à l’abri d’un imprévu sur un bien (importants travaux votés par une copropriété, dévaluation du foncier sur une zone particulière…). Cette mutualisation du risque est un argument déterminant en faveur de ce placement.
  • les rendements des SCPI affichés sont nets de frais. En cas de détention directe d’immobilier, il peut y avoir un manque de lisibilité au niveau des prévisions de rentabilité en raison notamment de dépenses imprévues (travaux, vacance locative, défaut de paiement du locataire…).
  • les SCPI permettent d’accéder aux investissements locatifs avec un ticket d’entrée bien moindre que pour l’immobilier classique. En effet, pouvoir investir 10 000€ par exemple n’est pas envisageable sur le marché des transactions classiques, ce qui condamne les investisseurs à se tourner vers les marchés financiers ou vers les livrets d’épargne bancaire à faible rentabilité.
  • Certaines SCPI sont finançables à crédit, ce qui permet d’augmenter considérablement l’effet de levier de cet investissement.
  • En investissant dans ces sociétés, vous bénéficiez du savoir-faire de gérants dont le but est de valoriser leur fonds. De plus, un fonds d’investissement qui se porte acquéreur de plusieurs dizaines de lots obtiendra des conditions beaucoup plus favorables qu’un investisseur isolé.

Comment séléctionner la SCPI la mieux adaptée à vos besoins ?

Toutefois, avant de vous lancer, différents points doivent attirer votre attention, et avant tout le choix du support lui-même : toutes les SCPI ne se valent pas. Il convient de diversifier les SCPI et d’adapter les arbitrages en fonction du profil patrimonial. A cet effet, n’hésitez pas à contacter un professionnel sérieux qui saura vous orienter dans vos démarches, vous accompagner dans le montage de votre dossier (notamment lorsque cet investissement est financé à crédit) et vous aider pour vos déclarations d’impôts au fil du temps. Dans la grande majorité des cas, les parts seront proposées au même prix, que vous passiez par un intermédiaire ou que vous fassiez la démarche en direct. L’expert en gestion de patrimoine, en vue de donner le meilleur conseil, doit être en partenariat non-exclusif avec plusieurs banques et fonds d’investissement et vous orienter également vers l’enveloppe d’investissement la plus adaptée, compte titres ou assurance-vie. Celui-ci se doit de vous informer sur la liquidité de votre placement : comme tout placement immobilier, la revente ne se réalise pas immédiatement. Il faut en règle générale compter un délai de trois mois pour voir son ordre de vente exécuté, et dans certains cas la sortie est prévue dans un délai de 12 à 15 ans par revente du patrimoine et donc dissolution de la société. Dernièrement, ce placement ne peut s’envisager sur du court terme car les droits d’entrée doivent être amortis, comme pour tout achat immobilier.

Quelles sont les meilleures SCPI en 2015 ?


Les SCPI les plus prisées sont celles de rendement, investies en bureau et locaux professionnels, car elles servent de fortes rentabilités : plus de 6% pour certaines. Certaines SCPI sont éligibles à l’assurance-vie, offrant ainsi à l’investisseur un cadre fiscal très avantageux. Ne négligeons pas pour autant d’autres SCPI moins connues telles que les SCPI Malraux dont l’intégralité de l’avantage fiscal est immédiate. Les SCPI de déficit foncier sont également très pertinentes fiscalement, d’autant plus que comme pour les SCPI Malraux, l’avantage fiscal n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Le bénéfice foncier pouvant être taxé à plus de 60% lorsque l’on est concerné par la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, l’effet de levier de ce placement est d’autant plus fort que la tranche d’imposition est élevée. Autre exemple, les SCPI Duflot permettent de bénéficier de ce levier fiscal avantageux sans craindre pour autant certaines déconvenues. Et enfin, les SCPI loi 1948 visent non pas la rentabilité mais la revalorisation du patrimoine en investissant dans des biens décotés, comme des appartements occupés en loi 48, du viager ou des nues-propriétés.

 

Auteur : Armêl Abiven
Experte en Gestion de Patrimoine
Pour toute demande de rendez-vous : 
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Commentaires  

Permalink2 Armêl Abiven
Bonjour Jean-Pierre,
Effectivement financer à crédit les SCPI permet d'augmenter nettement la rentabilité du placement et d'optimiser la fiscalité.
Toutefois pour le calcul de votre effort d'épargne ne vous limitez pas à comparer les mensualités du prêt et le rendement car il faut intégrer les éventuels impôts.
Concernant votre demande de prêt, savez-vous si votre banque ne vous suit pas à cause du support du placement ou à cause de votre endettement actuel ?
Un bon conseiller saura vous proposer les SCPI les plus adaptés à vos objectifs patrimoniaux ainsi que le financement, dans la mesure de vos capacités d'endettement bien entendu.
Très cordialement
Permalink1 Jean Pierre
Bonjour,
J'aimerais acheter des parts de SCPI à crédit mais ma banque ne me suit pas sur ce projet.
Pouvez vous me dire vers quelle banque me tourner ?
Avec des taux inférieurs à 3% sur 20 ans, et une rentabilité proche des 6%, l'effort d'épargne est quasi nul !

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