Peut on racheter un prêt lissé et conserver le PTZ dans la première banque ?

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22 Juil 2014 14:43 #1 par sonia
Bonjour,

Je me permets de prendre contact avec vous car j'ai besoin de l'avis d'un professionnel.
J'ai déjà consulté des courtiers mais je me méfie de leurs propositions car ils restent des commerciaux.

Voici ma situation :
Nous avons contracté un crédit en mai 2011 à la SG
PTZ 240 mois - 152.14 €
prêt 1- 120 mois 3.35% TEG 4.14% 455.36€
Prêt 2 - 240 mois 4% TEG 4.43% 248.10 (120m) et 703.28€ (120m)

L'idée est de baisser nos mensualités car la famille s'est agrandit et nous avons de lourdes charges de copropriétés. En revanche nous ne voulons pas augmenter la durée ! Nous savons que nous gagnerions plus d'argent si nous augementions les mensualités en réduisant la durée mais nous ne voulons pas prendre ce risque.

Je souhaiterais bénéficier des taux actuels mais pensez-vous que je peux gagner de l'argent en sachant que j'ai le PTZ ?
Est-il possible de conserver le PTZ à la SG et de faire racheter l'autre prêt par un autre établissement ?

Cordialement,

Sonia
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22 Juil 2014 14:59 - 26 Nov 2017 15:07 #2 par creditquid
Bonjour Sonia,
D’après les éléments que vous indiquez, la société Générale a fait un lissage pour faire baisser le taux moyen de votre prêt. Votre taux moyen (si la répartition des 2 lignes a été optimisée) est normalement à 3.88%

NB : Je suis juste surpris qu'ils n'aient pas eu l'idée de lisser également le PTZ, ce qui aurait probablement diminué vos échéances.

La durée résiduelle de votre prêt est donc de 17 ans. Actuellement, vous trouverez dans les banques des taux sur cette durée entre 2.30% et 3% le rachat sera donc une opération intéressante pour vous.

Mon conseil : conservez votre PTZ à la société générale et demandez à la nouvelle banque de faire un nouveau prêt avec un palier (ou un lissage) afin "d’emboîter" le PTZ pour que votre mensualité soit constante sur 17 ans.

Profitez en pour demander une délégation d'assurance afin de faire également des économies sur les assurances du crédit.

Si vous voulez un avis plus détaillé, merci de me communiquer les capitaux restant dû de vos 3 prêts ainsi que les dates précises de fin de prêt pour que vous puissiez comparer sur une durée équivalente
  • sonia
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22 Juil 2014 21:57 #3 par sonia
Merci pour votre réactivité.

Voici mon capital restant dû au 5/08/2014 :
sur le prêt de 68771€ : 68 615€ fin du prêt 5/06/2031
PTZ soit 34 800€ : 29 290€ fin 5/06/2031
sur le prêt de 45 428€ : 32 65 05/06/2021

J'ai une autre question pourquoi sur le prêt des 68 771€ l'amortissement est de moins de 10€ ? Ce n'est qu'en 2021 qu'il grimpe à 461€ .

J'ai eu rdv avec une banque la semaine dernière qui en consultant mon dossier m'a affirmée qu'il n'était pas intéressant de changer de banque car le PTZ reste le plus avantageux et qu'en général les banques ne veulent pas conserver uniquement le PTZ.
D'après ce que que vous me dîtes il est est possible de conserver son PTZ à sa banque d'origine et de faire racheter son prêt dans une autre banque ?

Cordialement,

Sonia
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23 Juil 2014 17:11 - 26 Nov 2017 15:08 #4 par creditquid
Bonjour,
Je vous confirme que les banques acceptent en général de racheter uniquement les prêts complémentaires car en rachetant le PTZ, elles pourraient être mise en défaut de conseil.
Comme votre PTZ a la même durée que votre prêt principal, il n'y a pas de lissage à faire.

Plan de financement pour racheter vos 2 prêts lissés :
CRD prêt N° 1 : 68 615€ + Pénalités : 1375€ + CRD prêt N°2 : 32 650 + Pénalités 546€ = TOTAL à racheter : 103 186€
NB : pénalités de remboursement anticipé = 6 mois d’intérêt
A cela on ajoute 2 000€ (environ pour la nouvelle garantie et les éventuels frais de dossiers bancaires)

Nouvel emprunt : 105 186€
Durée 202 mois (environ 17 ans pour respecter votre durée actuelle)
Taux 2.60% (taux moyen constaté dans les banques sur cette durée à faire confirmer par une banque ou un courtier)
Nouvelle mensualité : 643.51€
A cela il faut ajouter les assurances du prêt, je vous laisse faire un devis personnalisé sur notre comparateur
Si les mensualités que vous avez indiqué sont hors assurances, votre économie mensuelle est de 59.95€ soit 12 100€ sur 202 mois.

NB : Pour répondre à votre question sur l'amortissement de votre prêt N°1, cela est tout à fait normal car si vous cumulez l'amortissement (dérisoire) du prêt N°1 avec celui du prêt N°2, vous arrivez au même résultat que si vous aviez fait 1 seul prêt sur 20 ans en prenant le taux moyen du lissage.

NB : Ne faites pas racheter votre prêt si vous pensez revendre le bien avant 5 ans car les mensualités sont plus basses mais votre capital restant du augmente provisoirement à cause des frais du rachat.

(Je précise que les chiffres ci dessus sont purement informatifs et non contractuels.)
  • Estelle
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18 Nov 2014 23:00 #5 par Estelle
Bonjour,
En faisant des recherches sur internet sur le rachat d'un prêt lissé, je suis tombé sur vos commentaires. Voilà en fait je suis à peu prêt dans la même situation j'ai un prêt principal et un ptz ; le premier d'une durée de 30 ans (et oui c long) le 2eme pour 17 ans. Je me suis renseigné afin de faire racheter mon crédit de façon à profiter de la baisse des taux mais voilà je dois faire racheter mon ptz si je veux racheter mon prêt principal, j'ai juste réussi à passer mon crédit à taux fixe (belle bêtise quand on voit les taux actuels) je voulais savoir si la banque à le droit de m'obliger à solder le ptz si je veux faire racheter mon prêt principal ? Merci par avance pour vos réponses
  • Yerffuaj
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12 Jan 2015 16:37 #6 par Yerffuaj
Bonjour,

J'ai la même question, peut-on obliger légalement la banque à conserver un PTZ et transférer le prêt lissé vers une autre banque.
Si oui comment procéde-t-on pour obtenir gain de cause ?

Merci

Jauffrey
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01 Fév 2015 15:21 #7 par SandrineM
Bonjour,

J'ai un problème similaire à la différence près que nos prêts n'ont encore jamais été décaissé.

En résumé:
Achat en 2012 d'un bien en VEFA. Signature en 2012 d'une offre de prêt pour cette opération auprès de la Banquepostale dont voici le détail:
- PTZ+ de 82800€
- Prêt 1 de 80000€ à 2.95%
- Prêt 2 de 144000 à 3.5%

Etant que le programme n'a pas fait d'appels de fonds durant la construction (sauf 10% au début mais financé par apport personnel), nous aurons besoin de débloquer le prêt uniquement à la livraison, soit en mai de cette année.

Avant ce déblocage, et compte tenu des baisses des taux depuis 2012, nous souhaitions revoir les taux des prêts 1 et 2 tout en gardant le bénéfice du PTZ+ de l'époque. Or la banque nous réponds que tant que les prêts ne serons pas décaissés, il ne peuvent (veulent?) rien faire.

Questions:
Est-ce normal de refuser toute négociation sous prétexte que les prêts n'ont pas été décaissés?
Est-il possible tout simplement de renoncer aux prêts 1 et 2 et de garder le PTZ+ dans cette banque et se faire financer le prêt principal dans une autre banque ce qui nous éviterait de payer les frais liés à un rachat de prêts? (2 banques sont déjà prêtes à le faire...)

Merci beaucoup par avance pour vos réponses.

Sandrine
  • SOO
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04 Mar 2015 14:41 #8 par SOO
Bonjour,
Pour ma part je viens de renégocier mon prêt, alors que j'ai un PTZ.
Je n'ai eu aucun problème. Tout dépend quand vous avez contracté votre prêt pour ma part j'ai signé mon prêt en 2011 si je ne dis pas de bêtises.
Mais le mieux pour éviter tous les frais de rachat c'est de voir directement avec votre banque actuelle et de renégocier simplement le prêt.
Et dans le cas contraire, vous avez le droit de faire racheter que le prêt principal. Mais si votre prêt a été signé je crois avant une date précise. J'avais fait la recherche pour ma famille leur prêt avait été signé il me semble en 2012. Donc tout prêt avant 2012 (à vérifier) vous avez le droit de faire racheter que le prêt principal.
Afin de faire un bénéficie j'ai renégocier avec mon banquier.
J'ai contracté un prêt sur 25 ans - Début de remboursement : 08/2013
Négociation de prêt principal seulement : 11/2014, mais signature en 01/2015 - durée de prêt sur 19 ans je rajoute seulement 40€/ mois en plus dans ma mensualité - Frais de dossier de 507€. Bénéfice d'environ 28 000€.
Bonne jounée. En espérant que cela vous aide.
  • SOO
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04 Mar 2015 14:46 #9 par SOO
Bonjour,
Je viens de voir votre message.
Et je vous confirme que tant que vous n'avez pas payé la première échéance de votre prêt, je ne parle pas d'intercalaire, mais bien de votre prêt. Vous ne pourrez pas renégocier votre prêt.
J'ai eu le même problème pour renégocier le prêt de mon frère et de ma soeur. J'ai du attendre que la première mensualité soit payé pour pouvoir renégocier. Et la négociation a été accepté, mon frère et ma soeur n'a pas encore signé car les taux ont encore baissé et du coup on renégocie encore.
Mais il faut absolument que la première mensualité soit payé. Et comme vous c'est du VEFA.
Bonne journée
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15 Mai 2015 17:27 #10 par frero33
bonjour
témoignage et question
j'avais 4 prêts lissés a la caisse d'épargne et je viens de faire racheter par la société générale les 3 prêts "a taux"
ca s'est très bien passé le PTZ reste a la caisse d'épargne

ma question
suite au rachat, mon PTZ deviens plus long que mon nouveau prêt
il faisait partie du lissage d'origine , les mensualité passent donc de 120 a 240 en 2033 jusqu'à 2037 .. mon nouveau prêt se termine en 2035
j'aurais donc pendant 2 ans un surplus a payer de 120 , puis je demander a ma banque ou j ai le PTZ une modification ?
par exemple continuer a 120 jusqu'en 2035 quitte a payer 500 après jusqu'au remboursement total du PTZ ?
sachant que la caisse d'épargne n'as plus de raison de me faire plaisir et que le fait que le PTZ soit maintenant plus long que le principale n'est pas très conforme ?
j'espère avoir été a peu près clair .. sur un shema c'est plus simple

merci de votre attention
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25 Aoû 2015 11:47 #11 par creditquid
Bonjour,
La Caisse d'épargne ne fera pas d'effort dans la mesure ou vous avez racheté les 3 autres prêts.
Si vous pensez ne pas pouvoir assumer une augmentation de votre prêt de 120€/mois pendant 2 ans à partir de 2033, vous pouvez l'anticiper des maintenant en épargnant 15€/mois jusqu'en 2033.
Ainsi vous pourrez puiser dans vos réserves pour auto financer l'augmentation du prêt pendant 2 ans.
  • Anonymes
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29 Oct 2016 11:05 #12 par Anonymes
Bonjour,

J'ai une question technique.
J'envisage un rachat d'un prêt lissé identique au premier cas cité (PTZ, 10 ans, 20 ans). J'ai bien compris que je ne peux pas toucher au PTZ. Ma banque m'indique que le rachat des deux prêts en un seul ne peut pas se faire sur n'importe quelle durée.

Elle me dit que la transformation des deux prêts en un seul doit se faire sur la durée moyenne restante des deux prêts initiaux (10 ans + 20 ans divisé par 2 soit 15 ans). Le problème c'est qu'avec ce montage, la durée baisse mais les mensualités augmentent, même avec un taux plus bas.

Est ce que ce qu'il me disent est vrai ?

Merci.
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