Prêt lissés Banque Postale

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10 Mai 2014 00:09 #1 par Val
Val a créé le sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonjour,

La banque postale me propose 2 prêts imbriqués pour un achat immobilier.

Le premier sur 10 ans de 113 700 € à 2.55 % ( TEG 3.68 %)
Coût : 22 130 € mensualité : 1122 € (va être augmentée grâce au second prêt)

Le second prêt sur 20 ans de 155 500 à 2.8 % (TEG 3.50 %)
coût 83 600 € !!! mensualités 1551 € et lissage du premier prêt les 10 premières années avec 428 € pour arriver à la même mensualité sur les 20 ans.

J'ai beau refaire les calculs, je ne parviens pas à comprendre comment l'emprunt du second prêt peut nous coûter aussi cher ( plus de la moitié !) , cela ne correspond absolument pas au TEG indiqué. Est-ce que quel'qu'un qui sait compter et qui connait ce système peut me dire ou se situe la bulle ?
Merci d'avance !

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10 Mai 2014 00:13 #2 par creditquid
creditquid a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonjour, votre TEG sur 20 ans est très probablement inexact car il ne peut pas être moins élevé que celui du prêt le plus court.

Pouvez vous scanner votre offre afin que je puisse voir ou est l'erreur ?
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10 Mai 2014 00:17 - 19 Déc 2017 15:30 #3 par Val
Val a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonsoir,

Avant tout, je vous remercie pour votre disponibilité, c’est vraiment au top !

Voici donc le scan de l’offre, le coût total des 2 crédits additionnés reste très intéressant par rapport à n’importe quelle autre offre d’un simple crédit à taux fixe.
Les taux sont intéressants et compétitifs, par contre je ne parviens pas à comprendre d’où provient le coût de 83619 euros du crédit à 155 578 euros. Cela me semble énorme et manque cruellement de détails.
Si vous arrivez à y comprendre un peu plus que moi, je vous remercie énormément par avance.

Bonne soirée.

Bien cordialement.
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10 Mai 2014 00:27 - 26 Nov 2017 15:33 #4 par creditquid
creditquid a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonjour,

Le TEG du premier prêt est inexact. En revanche, le montage proposé est exact au niveau du coût.

Sur le prêt le plus long (20 ans), vous ne payerez que des intérêts pendant 10 ans. C'est la raison pour laquelle son coût global est beaucoup plus élevé que si il bénéficiait d'un amortissement normal.

Vous pouvez télécharger notre simulateur lissage sur excel qui vous permettra de mieux comprendre le mécanisme du lissage (et surtout son amortissement).

Je ne tombe pas exactement sur les mêmes chiffres que la banque postale parce que ce simulateur ne prend pas en compte les assurances su prêt.

Sur le document que vous m'avez communiqué, il semble que votre taux d'assurance soit à 0.50% (à moins que ce soit 0.25% à 100% sur chaque tête). Vous pouvez sans doute faire encore baisser le coût de votre crédit en demandant une assurance externe. faites une étude comparative avant votre rendez vous avec la banque Postale

Pour plus d'explications sur le lissage voir cet article

Demandez également une proposition à votre banque avec une ligne sur 15 ans et une ligne sur 20 ans. c'est en général la meilleur combinaison pour un lissage sur 20 ans.

Cdlt,
Creditquid.
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10 Mai 2014 00:30 #5 par Val
Val a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonjour,

Merci beaucoup pour vos commentaires.
En effet l’assurance est de 0.25 sur 2 têtes à 100%.
Je n’ai plus de pouvoir de négociation, j’ai atteint la limite tolérable par ma conseillère. Les prêts lissés ne sont pas proposés à tout le monde et elle a du demander une dérogation pour le taux à 2.8% sur 20 ans.

Malgré le fait que je ne rembourse presque que des intérêts sur le second prêt les 10 premières années, l’amortissement général me parait quand même très intéressant. Bien plus intéressant que sur un seul prêt.
Le cout total du crédit aussi me parait être convenable assurances comprises. C’est en tous cas le moins cher que j’ai obtenu dans tous mes rendez-vous avec différentes banques. Et de loin.
Concernant le montage sur 15 ans, son ordinateur ne sortait pas de meilleure offre. Mais bon je me doute bien que son logiciel n’est pas programmé pour leur faire perdre des sous...

Merci pour la simulation en fichier joint, je comprends mieux le principe.
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10 Mai 2014 00:32 #6 par Val
Val a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
De manière globale, voyez-vous une anomalie particulière dans ce montage, vous semble-t-il intéressant ? (sans tenir compte des assurances pour lesquelles je sais qu’il y a moyen de trouver moins cher).

Après ça j’arrête de vous embêter. Merci pour tout.

Bien cordialement.
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10 Mai 2014 00:34 #7 par creditquid
creditquid a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Ce montage est très intéressant.
Il permet de réduire le montant total des intérêts ET des assurances.
Le fait que le prêt de 20 ans n'amortisse pas de capital est compensé par un amortissement beaucoup plus rapide sur le prêt de 10 ans.
Si vous additionnez les 2 tableaux d'amortissement, vous aurez un amortissement équivalent (au centime d'euro près) à celui d'un prêt calculé avec le taux moyen des 2 prêts.
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30 Nov 2014 21:06 #8 par Idril
Idril a répondu au sujet : Prêt lissés Banque Postale
Bonjour,
Je compte contracté un crédit immobilier prochainement et j'aimerai avant le prochain RDv avec la banque être sûre de moi.
Pensez vous qu'il est plus intéressant de contracter :
Un ptz de 39270 sur 12 ans et un crédit de 211454 €sur 25 ans (ainsi quun apport de 20000€)

Ou

Un ptz de 39270 sur 12 ans et deux crédits (total des deux de 211454€) l'un sur 15 ans et autre sur 25 ans lissé sachant qu'on ne veut pas dépasser les 1280€ de mensualité

Malheureusement Je ne peux pas utiliser votre tableur car je suis sur iPad...

Qu'est ce que cela implique selon les deux situations?

Je vous remercie

Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit , ne peut être exigé d'un particulier, avant obtention d'un ou plusieurs prêt d'argent