Comment renégocier ou racheter son crédit Immobilier

Profitez des baisses de taux récentes pour renégocier votre prêt immobilier ou pour faire racheter votre crédit par une banque concurrente ! Si vous avez un taux variable, c'est probablement le meilleur moment pour passer à taux fixe...  Vous trouverez ci dessous la liste des points à négocier pour optimiser le coût de votre rachat de crédit immobilier auprès d'une nouvelle banque et la façon de calculer les frais générés par ce rachat.

1. Le capital restant dû  :

La première chose à faire est de trouver le capital restant dû de votre prêt le jour du rachat. Pour cela, il suffit de regarder dans votre offre de prêt à la date du mois en cours + 2 mois : il faut un délais à la nouvelle banque pour analyser votre dossier, pour émettre votre nouvelle offre de prêt et débloquer les fonds. En général, un dossier de rachat de prêt immobilier est bouclé en deux mois. Pour comparer avec votre offre, il faut calculer le nombre de mois restant sur votre prêt actuel et demander à la nouvelle banque de faire sa simulation sur la même durée.
 

2. Comment calculer le coût d'un rachat de crédit :

Les pénalités de remboursement Anticipé : Elles sont de 6 mois d'intérêt plafonnées à 3% du capital restant dû. Par exemple si vous avez un prêt de 100 000€ avec un taux à 4,50%, 6 mois d'intérêt représentent 2 250€ alors que 3% du capital restant dû font 3 000€. Les pénalités de remboursement anticipé retenues par la banque seront donc de 2 250€.
La nouvelle Garantie du prêt : Son coût dépend de la banque qui va racheter le prêt. La plus part des banques travaillent avec la caution crédit logement. Vous pourrez calculer le coût de la garantie bancaire dans la rubrique Garantie du prêt
Les frais de dossier : Ces frais sont également à intégrer dans le nouveau prêt pour pouvoir comparer l'économie réelle que vous procure le rachat de votre prêt immobilier. Ils varient en fonction des établissements bancaires ou des courtiers entre 0€ et 1% du montant du prêt. 

3. Profitez de ce rachat pour changer d'assurance emprunteur : 

A elles seules, elles peuvent représenter jusqu'à 20% du coût total du prêt ! Elles sont la plus part du temps exigées par les banques mais il faut savoir que les assurances "maison" des établissements bancaires ne tiennent pas conte ni de votre age, ni de vos habitudes de vie (ex: fumeur ou pas). Leur tarif est en général de l'ordre de 0.40% alors qu'une délégation d'assurance peut faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes ! Il ne faut donc pas hesiter à faire des devis d' assurance crédit dans des établissements spécialisés et demander à sa banque la possibilité de prendre une "délégation d'assurance". Votre banque n'a pas le droit de vous refuser une assurance externe, elle est d'ailleurs maintenant obligée de vous informer de cette possibilité et de justifier le choix de la compagnie d'assurance qu'elle propose.
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NB : le fait de payer son assurance emprunteur moins cher ne veut pas dire que vous êtes moins bien assurés, au contraire car certaines compagnies d'assurance permettent d'assurer mieux certains risques comme par exemple les sportifs de haut niveau. si on compare par rapport à une assurance auto, lorsque vous avez un bonus à 50, le risque est faible pour la compagnie, donc le tarif est bonifié. Pour l'assurance emprunteur c'est pareil, si vous êtes jeunes et en bonne santé, il n'est pas normal d' avoir le même tarif que  les plus anciens.

4. Un exemple chiffré de rachat de crédit immobilier :

 
Monsieur et Madame X, client à la banque Y ont emprunté 120 000€ sur 20 ans à un taux de 5,20% + une assurance à 0,42% en Janvier 2008. Ils ont fait une demande de rachat de crédit immobilier en Janvier 2010 à une banque Z. Ils remboursent actuellement une mensualité de 847,26€. Le capital restant dû en janvier 2010 est de  112 801,37€ et la durée restante du prêt est de 18 ans exactement.
 
Les pénalités sont de 6 mois d'intérêt soit 2 932€, la nouvelle garantie (crédit logement initio) coutera 1 140€ et les frais de dossier : 500€.
TOTAL du nouvel emprunt : 117 373 € durée 18 ans, Nouveau taux : 3,70% Nouvelle assurance : 0,18% (client âgés de moins de 30 ans, non fumeur)
 
Nouvelle Mensualité : 762,70€ -  Gain Mensuel : 84,56 €  -  Gain total sur l'opération : 16 264,96€
 
En règle générale, il est intéressant de faire un rachat de crédit si il y a un écart de 1% entre ne nouveau taux et l'ancien taux. Vous pouvez aussi tenter une renégociation avec votre banque pour éviter d'avoir à payer les frais du rachat de crédit immobilier. Logiquement elle devrait calculer son taux de façon à ne pas trop le baisser tout en restant compétitive par rapport à une banque concurrente qui part avec le handicap des frais de rachat.
 
NB : L'exemple ci dessous n'est pas contractuel.

Commentaires  

ayala Permalink70 ayala
bonjour j ai renegocier mon pret a 3.05% sur 20ans il y a peut pres 1ans j aurai voulu savoir si le renegocier en ce moment valle le coup ou pas ??
J'ai essayé d'obtenir mon "capital restant du" par anticipation, puisque c'est ainsi qu'il faut faire. Vous demandez ce capital à la date du xx/xx/xx (une date ultérieure), le temps que vous trouviez une meilleure offre. J'avais trouvé une meilleure offre sauf que HSBC ne m'a pas fait parvenir ce document, du coup le (nouveau) banquier ne pouvait pas ouvrir le dossier. L'offre m'est passée sous le nez, dans le même temps le taux remontait de 1.8% à 2.05%, ce n'était plus la même histoire. Enfin, quoi qu'il en soit, j'attends toujours mon capital restant du (même si la date est maintenant révolue), un document facturé 50 !!!! et qui n'est même pas envoyé en recommandé et dont vous n'avez pas de copie par email (un truc qui ne coûte pourtant pas cher). HSBC m'enferme donc dans sa banque, en m'empechant d'aller voir la conccurrence, mais je ferai en sorte que ce compte ne soit approvisionné qu'un jour avant le prélèvement du prêt. J'en profite pour n epas remercier HSBC et vous déconseille donc, par expérience, cette banque.
bonjour,nous avons un crédit de 177000 sur 25ans à 3,35,la banque propose pour la renégociation 3 avec 500e de frais,je pense que je pourrais trouver mieux,mais comment faire?
bonjour Emilie je suis au lcl est il ne peuvent soit disant pas me renegocier mon prêt immobilier
de quel ville est vous?
aviez vous eu un prêt a taux zero au debut?
car moi oui merci de me tenir au courant est de la procedure que vous avez éventuellement faite merci
cordialement
Séverine Permalink66 Séverine
Bonjour,

Nous sommes en train de renégocier notre credit immobilier, nous passerions d un taux de 4,10 à 2,15% en changeant de banque. Car notre banque actuelle a refusée notre renégociation. Ma question est la suivante : notre credit actuelle est sous forme PPD, et nous passerions sous formes d hypothèque, est il possible de faire passer le rachat de notre credit en 2ème rang? Et dans le cas contraire à combien montraient les frais notariés en sachant que le montant du rachat est de 105000€.. Merci par avance
Cordialement
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