Crédit Immobilier 
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Comment renégocier ou racheter son crédit Immobilier

Profitez des baisses de taux récentes pour renégocier votre prêt immobilier ou pour faire racheter votre crédit par une banque concurrente ! Si vous avez un taux variable, c'est probablement le meilleur moment pour passer à taux fixe...  Vous trouverez ci dessous la liste des points à négocier pour optimiser le coût de votre rachat de crédit immobilier auprès d'une nouvelle banque et la façon de calculer les frais générés par ce rachat.

1. Le capital restant dû  :

La première chose à faire est de trouver le capital restant dû de votre prêt le jour du rachat. Pour cela, il suffit de regarder dans votre offre de prêt à la date du mois en cours + 2 mois : il faut un délais à la nouvelle banque pour analyser votre dossier, pour émettre votre nouvelle offre de prêt et débloquer les fonds. En général, un dossier de rachat de prêt immobilier est bouclé en deux mois. Pour comparer avec votre offre, il faut calculer le nombre de mois restant sur votre prêt actuel et demander à la nouvelle banque de faire sa simulation sur la même durée.
 

2. Comment calculer le coût d'un rachat de crédit :

 
Les pénalités de remboursement Anticipé : Elles sont de 6 mois d'intérêt plafonnées à 3% du capital restant dû. Par exemple si vous avez un prêt de 100 000€ avec un taux à 4,50%, 6 mois d'intérêt représentent 2 250€ alors que 3% du capital restant dû font 3 000€. Les pénalités de remboursement anticipé retenues par la banque seront donc de 2 250€.
 
La nouvelle Garantie du prêt : Son coût dépend de la banque qui va racheter le prêt. La plus part des banques travaillent avec la caution crédit logement. Vous pourrez calculer le coût de la garantie bancaire dans la rubrique Garantie du prêt
 
Les frais de dossier : Ces frais sont également à intégrer dans le nouveau prêt pour pouvoir comparer l'économie réelle que vous procure le rachat de votre prêt immobilier. Ils varient en fonction des établissements bancaires ou des courtiers entre 0€ et 1% du montant du prêt. 
 

3. Profitez de ce rachat pour changer d'assurance emprunteur :

 
A elles seules, elles peuvent représenter jusqu'à 20% du coût total du prêt ! Elles sont la plus part du temps exigées par les banques mais il faut savoir que les assurances "maison" des établissements bancaires ne tiennent pas conte ni de votre age, ni de vos habitudes de vie (ex: fumeur ou pas). Leur tarif est en général de l'ordre de 0.40% alors qu'une délégation d'assurance peut faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes ! Il ne faut donc pas hesiter à faire des devis d' assurance crédit dans des établissements spécialisés et demander à sa banque la possibilité de prendre une "délégation d'assurance". Votre banque n'a pas le droit de vous refuser une assurance externe, elle est d'ailleurs maintenant obligée de vous informer de cette possibilité et de justifier le choix de la compagnie d'assurance qu'elle propose.
 
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NB : le fait de payer son assurance emprunteur moins cher ne veut pas dire que vous êtes moins bien assurés, au contraire car certaines compagnies d'assurance permettent d'assurer mieux certains risques comme par exemple les sportifs de haut niveau. si on compare par rapport à une assurance auto, lorsque vous avez un bonus à 50, le risque est faible pour la compagnie, donc le tarif est bonifié. Pour l'assurance emprunteur c'est pareil, si vous êtes jeunes et en bonne santé, il n'est pas normal d' avoir le même tarif que  les plus anciens.
 

4. Un exemple chiffré de rachat de crédit immobilier :

 
Monsieur et Madame X, client à la banque Y ont emprunté 120 000€ sur 20 ans à un taux de 5,20% + une assurance à 0,42% en Janvier 2008. Ils ont fait une demande de rachat de crédit immobilier en Janvier 2010 à une banque Z. Ils remboursent actuellement une mensualité de 847,26€. Le capital restant dû en janvier 2010 est de  112 801,37€ et la durée restante du prêt est de 18 ans exactement.
 
Les pénalités sont de 6 mois d'intérêt soit 2 932€, la nouvelle garantie (crédit logement initio) coutera 1 140€ et les frais de dossier : 500€.
TOTAL du nouvel emprunt : 117 373 € durée 18 ans, Nouveau taux : 3,70% Nouvelle assurance : 0,18% (client âgés de moins de 30 ans, non fumeur)
 
Nouvelle Mensualité : 762,70€ -  Gain Mensuel : 84,56 €  -  Gain total sur l'opération : 16 264,96€
 
En règle générale, il est intéressant de faire un rachat de crédit si il y a un écart de 1% entre ne nouveau taux et l'ancien taux. Vous pouvez aussi tenter une renégociation avec votre banque pour éviter d'avoir à payer les frais du rachat de crédit immobilier. Logiquement elle devrait calculer son taux de façon à ne pas trop le baisser tout en restant compétitive par rapport à une banque concurrente qui part avec le handicap des frais de rachat.
 
NB : L'exemple ci dessous n'est pas contractuel.
 

Les taux sont historiquement bas !!!

 

 

Commentaires  

Permalink70 ayala
bonjour j ai renegocier mon pret a 3.05% sur 20ans il y a peut pres 1ans j aurai voulu savoir si le renegocier en ce moment valle le coup ou pas ??
J'ai essayé d'obtenir mon "capital restant du" par anticipation, puisque c'est ainsi qu'il faut faire. Vous demandez ce capital à la date du xx/xx/xx (une date ultérieure), le temps que vous trouviez une meilleure offre. J'avais trouvé une meilleure offre sauf que HSBC ne m'a pas fait parvenir ce document, du coup le (nouveau) banquier ne pouvait pas ouvrir le dossier. L'offre m'est passée sous le nez, dans le même temps le taux remontait de 1.8% à 2.05%, ce n'était plus la même histoire. Enfin, quoi qu'il en soit, j'attends toujours mon capital restant du (même si la date est maintenant révolue), un document facturé 50 !!!! et qui n'est même pas envoyé en recommandé et dont vous n'avez pas de copie par email (un truc qui ne coûte pourtant pas cher). HSBC m'enferme donc dans sa banque, en m'empechant d'aller voir la conccurrence, mais je ferai en sorte que ce compte ne soit approvisionné qu'un jour avant le prélèvement du prêt. J'en profite pour n epas remercier HSBC et vous déconseille donc, par expérience, cette banque.
bonjour,nous avons un crédit de 177000 sur 25ans à 3,35,la banque propose pour la renégociation 3 avec 500e de frais,je pense que je pourrais trouver mieux,mais comment faire?
bonjour Emilie je suis au lcl est il ne peuvent soit disant pas me renegocier mon prêt immobilier
de quel ville est vous?
aviez vous eu un prêt a taux zero au debut?
car moi oui merci de me tenir au courant est de la procedure que vous avez éventuellement faite merci
cordialement
Permalink66 Séverine
Bonjour,

Nous sommes en train de renégocier notre credit immobilier, nous passerions d un taux de 4,10 à 2,15% en changeant de banque. Car notre banque actuelle a refusée notre renégociation. Ma question est la suivante : notre credit actuelle est sous forme PPD, et nous passerions sous formes d hypothèque, est il possible de faire passer le rachat de notre credit en 2ème rang? Et dans le cas contraire à combien montraient les frais notariés en sachant que le montant du rachat est de 105000€.. Merci par avance
Cordialement
Permalink65 mirko18
Bonjour, pouvez vous me dire quel agence vous a fait cette offre, moi je suis dans le nord et je viens d'avoir une offre de renégo à 2.28 pour un emprunt de 110000, j'aimerais faire jouer la concurrence d'autant que j'ai de l'epargne chez eux
Permalink64 elisabeth DA SILVA
bonjour, si vous êtes un bon client, vers le 10 avril 2015 on m' a proposé en rachat de crédit dans une autre banque donc que la mienne 1.35 et oui c'est possible crédit agricole 64
Bonjour, vous pouvez trouver encore mieux. Moi je viens de faire racheter mon crédit immo de 140000€ avec assurance a 100%, j'ai obtenu a la caisse épargne un taux a 1,86%.
Négociez et faites jouer la concurrence.
Permalink62 christel
je m'adresse à vous puisque vous êtes conseillere dans une banque , je voudrais que vous m'expliquez pourquoi mon conseiller ne veut pas renégocier mon crédit.
mon emprunt date de décembre 1999 sur 20 ans taux a 4.25 j'ai du baissé mon échéance de crédit et donc allongé de 3 ans pour pouvoir faire face a un changement de situation.
je suis venue le revoir pour renégocier mon emprunt vu les taux au plus bas il ne veut pas donc
d'après ce que vous dites et ce que je lis c est au bon vouloir du conseiller et de la banque si on n'est pas un bon client on doit rien attendre de sa banque
pouvez vous m aider svp
merci
Moi quand je vois que LBP me demande de prendre des contre parties (carte visa premier assurance deces reserve argent etc...) pour baisser un peu mon taux a 2,55 % sans etre sur alors qu ailleurs on me propose direct 1.85% fixe sans contre partie...je me dis que c quand meme miserable....le s banques gagnent déjà largement du fric sur le dos des clients alors il faut arreter de prendre les gens pour des cons ou des pigeons et de dire qu on n est jamais content....forc ément....on ne fait que s adapter aux comportement des banques....si elles étaient plus honnetes les clients seraient plus respectueux mais bon ce n est pas demain que tout va changer et plus d une banque s en mordra les dents...
Bonjour
J'ai contracté un Credit immobilier auprès de la CE en 2010 à un taux de 3,20 (39000e) et 3,70 (122000 euros) ( pret lisser en 2018) un capital restant de 140000e a ce jour pour les 2 j'ai demande une renégociation mon conseillé veut bien s aligner mais il le demande des frais a auteur de 3300 euros (je ne sais pas ce que représente ces frais) quelqu un peut l'éclaircir ? il me dit que le plus intéressant et de rembourser les 180000 euros restant du 1er prêt. (Je dois puiser sur mes économies) et de rembourser 1100 euros (au lieu de 900e actuellement sur 14 ans au lieu de 900 euros sur les 18 ans qui me reste.
Bonjour, Je sors de ma banque suite à une demande de renégociation d'un crédit PASS. Ma banque accepte la renégociation.. .Il me reste 111 mois à payer 550 E pour un crédit à 4.80%.Suite à la renégociation, le taux passe à 2.55% avec une durée à 84 mois pour 640 E ...Où est l'interet de la renégociation? Il est normal que la durée du crédit baisse si les loyers augmentent, mais à quoi sert la baisse du taux d'intéret? J avoue que je suis perdue...Merci pour votre aide
Permalink58 cliente
Citation en provenance du commentaire précédent de laure :
Bonjour,
Nous revenons d'un rdv avec notre conseillere pour renégocier notre taux d'intéret.
La proposition est intéressante puisque nous passerions d'un taux à 3.20 au lieu de 4.65 avec un gain de 20 000 euros

par contre deux questions :

- les frais de dossiers : 800 euros, pourquoi sont ils à débourser de suite et non tout simplement pas déduit du gain ? soit 19200 euros finalement ? j'avoue que cela nous a refroidit tout de suite.

- nous souhaiterions par la suite revendre notre maison (separation prévue) mais n'y a t il pas des conditions justement de délais de revente après la renégociation ? nous n'aimerions pas avoir de surprise après accord

Bonjour
Pour un rachat de credit on ma pris 190 eur en frais. 800 ca comprentd t frais de garantie
Permalink57 David
Bonjour,

Par definition, la banque ne propose pas un taux interessant. La banque propose un taux lie a plusieurs facteurs ( la conjoncture economique, sa strategie commerciale, la valeur de l'euro., l'inflation, ...).
Par contre, on ne peut pas reprocher aux clients de vouloir s'adapter aux contexte du moment.
Vous pensez que la renegociation est une offre commerciale et que vous n'etes pas obliges de la proposer. Personnellement je n'y vois aucun inconvenient mais cela vous expose au risque de la perte d'un client.
On ne peut reprocher a personne d'aller vers le plus offrant et vous meme ne pouvez le reprocher parce que je suis persuade que vous n'avez pas votre pret chez le moins offrant et que vous pas contracter par amour et fidelite a votre banquier.
On ne contracte pas un emprunt par choix mais par necessite que l'on soit conseiller banquier, fonctionnaire, ouvrier et on le fait tous dans l'idee de perdre le moins d'argent possible.
On ne peut pas dire qu'un emprunteur est gagnant. Il tend juste a etre le moins perdant possible et c'est vraiment pas la meme vision des choses.

Amicalement
David
Permalink56 Conseillere
Bonsoir.

Je m'interesse beaucoup a ce sujet car je suis conseillere dans une banque et je propose des renegociations - rachats a mes clients. Il m'arrive de rencontrer des clients de mauvaise fois qui se plaignent qu'on refuse de leur renegocier leurs prets (comme sur les forums). Je tiens a dire que la renegociation interne n'est pas une obligation mais un geste commercial de la banque que je vois comme une negociation gagnant / gagnant. A l'epoque ou vous avez signé votre pret vous etiez bien content que l'on vous propose un taux interressant, vous avez signé le contrat pour une duree et un taux determiné. Si les taux auraient doublés, auriez vous ete d'accord pour qu'on les augmentent ? Non. Effectivement, la banque perd autant qye le client gagne en renego. Et quand je vois des clients qui ne nous font pas confiance, qui ne domicilie pas leurs salaires chez nous, n'epargne pas chez nous, n'ecoute pas nos conseils etc... Et qui voudrait qu'on leur fasse une rose en renegociant leur pret... Il ne faut pas abuser. Bref, donc avant de critiquer votre banque, reflechissez. Et surtout, n'oubliez pas, on sais ce qu'on perd, pas forcement ce qu'on va retrouver.
Permalink55 laure
Bonjour,
Nous revenons d'un rdv avec notre conseillere pour renégocier notre taux d'intéret.
La proposition est intéressante puisque nous passerions d'un taux à 3.20 au lieu de 4.65 avec un gain de 20 000 euros

par contre deux questions :

- les frais de dossiers : 800 euros, pourquoi sont ils à débourser de suite et non tout simplement pas déduit du gain ? soit 19200 euros finalement ? j'avoue que cela nous a refroidit tout de suite.

- nous souhaiterions par la suite revendre notre maison (separation prévue) mais n'y a t il pas des conditions justement de délais de revente après la renégociation ? nous n'aimerions pas avoir de surprise après accord
Citation en provenance du commentaire précédent de Creditquid :
Si on inclue les pénalités et la nouvelle garantie, le rachat se ferait avec un nouvel emprunt de 140 700€ environ, soit une mensualité assurance comprise de 1 041.09€ (j'ai retenu un taux fixe de 2,90% constaté chez certains courtiers) et le taux d'assurance que vous m'avez communiqué.

Ce rachat est donc très rentable car il génère une économie de 10 777€ sur 14 ans.

Par contre, n'envisagez pas de faire racheter votre prêt si vous pensez vendre votre bien dans les 5 ans à venir car comme vous l'avez constaté, les frais liés au rachat augmentent votre capital restant dû (provisoirement)


Bonjour,

Pourriez-vous indiquer votre mode de calcul des intérêts de 10 777€ ? Autrement dit c'est quoi l'équation utilisée?

Aussi, lorsque vous dites dans votre article : "Par exemple si vous avez un prêt de 100 000€ avec un taux à 4,50%, 6 mois d'intérêt représentent 2 250€ alors que". Comment avez-vous obtenu les 2 250 € ?

J'aimerais avoir votre réponse car je suis en plein démarches pour renégocier/rach eter mon crédit immobilier contracté en janvier 2013 à un taux de 3,05%. Au 05/03/2015, le capital restant à rembourser est de 148 000 € sur 92 mois.
Maintenant ma banque me propose comme renégociation de baisser mon taux à 2,5%, de garder la même durée restante (92 mois), mais de baissant ma mensualité actuelle d'environ 38 €.
D'après elle, je gagnerai en tout environ 2 500 € (après déduction des frais de dossier de la renégociation qui sont de 1000 € !).
Une autre banque me propose le rachat de mon crédit de 148 000 € sur 87 mois pour un taux de 1,940% et un coup total de 16 625,75 €. Ma mensualité augmente cependant de 27 € par rapport à celle que propose ma banque après renégociation.

Est-ce que je suis gagnant si je quitte ma banque?


D'avance merci.
Permalink53 Leite
Merci David pour votre réponse , il me reste 9 ans comme j'étais apprentie à l'époque j'avais choisie une petite mensualité en 25 ans et je n'ai jamais renégocier mon taux.
Permalink52 David
Je ne dirais pas que c'est une histoire de montant mais plutot une notion de temps.
Plus tu arrives a la fin du remboursement moins la renegociation est interessante.
Permalink51 Leite
Bonjour il me reste 30.000 euro a rembourser a un taux de 4,6% , il faut soit disant au minimum 100.000 euro a rembourser pour pouvoir renégocier son prêt est ce vrai?

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