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Le prêt in finé - Crédit immobilier IN FINE

credit-in-fineContrairement aux prêts classiques "amortissables" qui permettent un amortissement de capital chaque mois dans votre échéance, le prêt "in finé" permet un remboursement du capital en une fois à la fin du crédit.

Le prêt in finé est utilisé en général pour financer un investissement locatif dans le but de créer plus d'interet d'emprunt (déductibles des revenus fonciers) afin de payer moins d'impôt sur les nouveaux revenus créés. En parallèle de ce prêt, il faut en général prévoir un contrat d'assurance vie qui permettra de reconstituer le capital à la fin du prêt.

Par exemple, si vous souhaitez financer un investissement de 100 000€ avec un apport de 50 000€, avec un prêt amortissable(taux 5% et durée 15 ans), les mensualités seront de 395,40€ (emprunt de 50 000€) et le total d'interet sur la période sera de 21 171,43€.

Dans le carde d'un prêt in finé, l'apport est placé sur le contrat d'assurance vie (avec une rémunération de 4,5% / ans, le capital est doublé en 15 ans), il faut donc emprunter 100 000€. La mensualité n'est que de 416,66€ car il n'y a pas d'amortissement de capital. La formule mathématique pour la calculer est d'ailleur beaucoup plus simple que celle d'un prêt amortissable car il suffit de multiplier le capital par le taux et de diviser par 12 et par 100 (100 000 x 5 / 100 / 12 = 416,66)

Le montant total des interets sera de 74 998€ (3 fois plus que dans le scénario du prêt amortissable). Cela permet donc pour un effort d'épargne mensuel sensiblement equivalent de deduir nettement plus d'interets d'emprunt des revenus fonciers qui seront générés par l' investissement immobilier.

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Commentaires  

Permalink7 hamadi
j ai droit a un a taux credit a taux zero de 50000 euros et je desire emprunter 100000 euros sur 25 ans pouvez vous me faire le calcul des mensualite
Permalink6 investissement locatif
Bonjour,

Je dispose de 400 000 euros placés en assurance vie (EUROS) qui comme nous le savont tous va rapporter de moins en moins.....
J'aimerai savoir d'après vous, ma capacité d'emprunt maximum pour l'achat d'un ou plusieurs biens immobilier à but locatif rendement de 9% .
Je précise que je peux aussi apporter comme garantie ma résidence principale 450 000 euros.
J'espere que j'ai été claire dans ma demande .Tous les conseils sont les bienvenus .
Je vous remercie d'avance pour votre réponse .
Permalink5 Thomas
Bonjour,

il me semble que vous oubliez le second avantage du prêt in fine :
la prévoyance

En effet, la capital étant remboursé à la fin du prêt, l'assurance porte sur la totalité du capital emprunté jusqu'au terme de l'emprunt.
Ainsi, si l'emprunteur décède, ses héritiers bénéficient du bien, plus l'assurance-vie associée au crédit, et l'assurance rembourse la totalité du capital restant dû...

Donc double avantage de l'In Fine : fiscal et prévoyance...
Permalink4 Creditplus
Un crédit in finé ne permet pas d'emprunter plus. Il permet seulement de générer plus d'intérêt d'emprunt (déductibles des revenus fonciers) afin d'optimiser votre fiscalité. Le coût d'un prêt in finé est plus élevé que celui d'un crédit amortissable car le taux est en général moins bon et les assurances emprunteur coutent beaucoup plus cher...

Le seul intérêt du prêt in finé est FISCAL. C'est pourquoi il est rarement proposé pour financer une résidence principale. Il peut s'avérer très intéressant si vous avez un adossement en assurance vie avec une forte rentabilité mais peut on aujourd'hui être sur d'avoir un placement à plus de 4,5% Net sur une durée de 15 ans ???
Permalink3 glatigny
bonjour,

avec apport de 320 000 euros, un effort d'épargne mensuel de 800 euros. Avec un crédit in fine, de quel capital puis je disposer entre 10 et 15 ans.
est-ce plus intéressant qu'un crédit classique, on m'a dit que je pouvais emprunter plus.
Merci.
Permalink2 Creditquid
Dans le cadre d’un prêt in finé :
Pour 750€ / mois assurance comprise, vous pouvez emprunter (environ): 195 000€ sur 15 ans.
Il faudra nantir 100 000€ pour garantir le remboursement du prêt dans 15 ans. (car 100 000€ placés à 4.5% donnent 200 000€ dans 15 ans)
Le reste sera de l’apport. Vous aurez donc un budget de 195 000€ + 200 000€ soit 395 000€

Si vous faites un emprunt classique :
Vous arrivez au même résultat car 100 000 € sur 15 ans font avec les taux actuels : 750€ environ assurance comprise.
En ajoutant votre apport , on arrive toujours à 400 000€ de budget.

Le prêt in finé ne permet pas d’emprunter plus, il permet seulement d’augmenter les intérêts pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif pour une même sortie de trésorerie.
Permalink1 ML69
Bonjour Monsieur ,


Je vous sollicite pour avoir votre avis sur ce dossier .

Si je dispose de 300 000,00 € et que je souhaite faire un crédit in fine avec un effort d'épargne mensuel compris entre 650,00€ et 750,00 € entre 10 et 15 ans de quel capital puis-je disposer .
est-ce que techniquement s'est possible ?

Merci de me calculer la somme maximale que je peux espérer en tenant compte de ces éléments .

Dans l'attente de vous lire

Cordialement ,

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