Comment négocier un prêt Immobilier

• Le taux du crédit :

Si il est fixe, rien de plus simple il suffit de comparer plusieurs offres de prêt immobilier pour savoir si vous avez la meilleur proposition... Si on vous propose du variable, il faut imperativement connaitre la marge de la banque et l'indice qui fait varier le taux (en général l'EURIBOR). L' adition de ces deux parametres vous donne votre taux reel. Plus la marge est basse, plus votre emprunt est interessant. N'oubliez pas de verifier si le prêt est "capé", c'est à dire si il y a une sécurité avec un taux maximum prévu dans l'offre de prêt

• Les assurances du crédit :

A elles seules, elles peuvent représenter jusqu'à 20% du coût total du prêt ! Elles sont la plus part du temps exigées par les banques mais il faut savoir que les assurances "maison" des établissements bancaires ne tiennent pas conte ni de votre age, ni de vos habitudes de vie (ex: fumeur ou pas). Leur tarif est en général de l'ordre de 0.40% alors qu'une délégation d'assurance peut faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes ! Il ne faut donc pas hesiter à faire des devis d' assurance crédit dans des établissements spécialisés et demander à sa banque la possibilité de prendre une "délégation d'assurance".

• Les pénalités de remboursement anticipés :

Tres important à négocier avant de signer votre offre de credit immobilier car ce n'est peut etre pas votre dernier projet immobilier : Imaginez que vous empruntiez aujourd'hui 100 000€ sur 25 ans à 4.50%. Si vous revendez votre bien dans 5 ans pour vous agrandir et que vous n'avez pas négocié cette close du contrat de prêt, vous aurez à payer 3% du capital restant dû (soit pour cet exemple : 2 635€ !) Les pénalités sont régulierement annulées à condition de penser à le demander à votre banque au moment ou vous faites votre demande de prêt.

• La garantie du crédit immobilier :

En général, vous aurez le choix entre une hypothèque ou une caution. Les banques préferent les cautions car elles ne sont plus responsable du "risque" du crédit (en cas de non payement la société de caution rembourse la banque et s'occupe de la vente de votre bien immobilier). Le prix de ces cautions varie énormément en fonction des banques : La banque populaire a son propre systeme de caution, le CIC et le CREDIT MUTUEL travaillent en général avec CMH, la BNP, la SOCIETE GENERALE travaillent avec crédit logement Le CREDIT AGRICOLE avec CAMCA et la CAISSE d'EPARGNE avec SACCEF Pour bien comparer, demandez le cout precis de la garantie (parfois une grosse partie de ce cout est remboursé en fin de prêt) et ne perdez pas de vue que dans certains cas (si vous ne souhaitez pas revendre votre bien immobilier avant la fin du crédit) il vaut mieux prendre un privilege preteur de denier (PPD). Cette derniere garantie porte uniquement sur un logement ancien, prise au profit du prêteur. Proche de l'hypothèque, le P.P.D. entraîne des frais moins élevés que celle-ci puisqu'il n'est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Il ne peut garantir que la somme prêtée pour l'acquisition (donc pas pour financer les meubles par exemple.

• Les frais de dossier :

Certaines banques et même certains courtiers peuvent travailler sans frais de dossier. Ce n'est donc pas plus cher de passer par un courtier pour négocier son prêt immobilier (vous pouvez aussi les mettre en concurrence avec d'autres courtiers).

Par exemple, pour un prêt de 100 000 € à 4% sur 20 ans, 1 000 € de frais de dossier représentent une augmentation du taux de 0,08%. Si une autre banque vous propose un crédt à 4,05% sans frais de dossier, il est donc dans ce cas plus interessant de prendre le prêt le plus élevé en taux.

• Les modulations d'échéances :

La plus part des crédits immobiliers sont modulables, verifiez que le votre le sera aussi et demandez quels sont les frais liés aux modulations. Cette option est un véritable atout pour votre crédit immobilier car elle permet de réduire sa durée (et donc son cout) en augmantant les remboursements. Par exemple, pour un prêt de 100 000€ sur 25 ans à 4.50%, le simple fait de rembourser 10 euros de plus par mois chaques années (comme si vous étiez encore locataire) vous permet de réduire d'environ 60 mois votre crédit immobilier : c'est à dire que le prêt se termine au bout de 20 ans au lieu de 25...

• La pause crédit :

Tres utile pour éviter de prendre une assurance perte emploi qui sont en général tres chere pour des garanties tres limitées... La pause crédit permet de reporter un certains nombres d'échéances. Vous pourez trouver des prêts qui permettent 4 pauses de 3 mois soit 1 an d'arret de payement des échéances. Votre budjet sera ainsi allégé en cas de coups durs

• Le transfert de prêt :

Beaucoup plus rare (dans certains cas votre banque elle même ne saura pas que ca existe). Le fait que votre prêt soit transférable sur un autre bien est un plus car les taux actuels sont assez bas donc si vous avez un autre projet et que les taux sont moins interessant, vous pourez le financer avec une partie à taux avantageux

POUR BIEN NEGOCIER VOTRE CREDIT IMMOBILIER AVEC VOTRE BANQUE IL VOUS FAUT DES PROPOSITIONS DE LA CONCURRENCE !