Choisir votre crédit Les prêts lissés
Crédit immobilier : Les Prêts lissés |
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Comment fonctionne un prêt lisse, Comment faire une simulation avec deux prêts lisses. les mecanismes du lissage. quels sont les avantages du lissage de credit Le lissage de deux ou de plusieurs crédits permet d'avoir une mensualité constante pendant la durée du prêt le plus long et ce quelque soit le nombre de prêt qui auront étés mis en place pour le financement de votre acquisition. Il est de plus en plus fréquent d'avoir recours à cette technique car l'utilisation des prêts aidés à taux bonifiés comme le prêt à taux zéro, le PEL - CEL, ou encore le 1% patronal ont l' inconvégnent d'avoir des durées toutes différentes. Ces prêts coutent moins cher grace à leur taux mais ils endettent plus car leur durée est souvent plus courte que celle du prêt principal. Pour ne pas être pénalisé au niveau de votre endettement, le lissage permet de diminuer la mensualité du prêt principal de façon à emboiter les prêts complémentaires. Cela est possible dans la mesure ou cette baisse n' empêche pas le paiement des intérêts du prêt principal. Le lissage peut aussi être utilisé pour baisser le coût global de votre prêt car les taux sur les courtes durées sont plus bas que ceux des durées plus longues. Par exemple une banque peut proposer un prêt sur 25 ans à 4% et un prêt sur 15 ans à 3,60%. Si vous avez besoin d'emprunter sur 25 ans, vous pouvez demander d'emprunter une partie sur 15 et une partie sur 25 ans le tout lissé. votre taux moyen sera proche des 3,85% et cela vous permettra de faire des économies sur le coût des assurances emprunteur car un des deux prêt s'arrête au bout de 15 ans. L'assurance est donc diminuée au prorata. Voir aussi : |
Commentaires
vous aurez des pénalités de remboursement anticipé de 6 mois d'intérêt plafonnés à 3% du capital restant dû ainsi qu'une nouvelle garantie à payer mais ces frais peuvent être empruntés dans le nouveau prêt.
Si il y a 1% d'écart entre votre taux moyen et les taux actuels, le rachat sera très rentable pour vous malgré ces frais.
Si votre objectif est d'emprunter plus, et que votre PTZ bénéficie d'un différé total de 18 ans, il est préférable de ne pas le lisser car certaines banques considèrent que c'est de l'apport : il est en effet statistiquement peu probable que vous ayez toujours le bien dans 18 ans
Ma banque (CA) est prete à baisser sa marge de 0.30% sur mon pret immo signé il y a 5 ans, mais n'est pas capable de me proposer un échéancier (peut etre du à une durée ajustable, 25 ans initiaux, mais 15 ans actuellement). Du coup, si j'accepte, je signe en aveugle, sans connaitre la conséquence sur la mensualité ! Que faire, puisqu'ils ne "peuvent" pas etre plus clair ?
Sinon puis-je renégocier mon assurance?
Si elle refuse de renégocier, demandez à une banque concurrente de racheter votre prêt principal, et de faire un lissage avec le prêt à taux zéro que vous pouvez conserver auprès de votre banque actuelle.
Pour vous éviter un tour fastidieux des banque n’hésitez pas à faire appel à un courtier.
NB : Le rachat de crédit permet de changer d'assurance, il est très difficile, voir impossible de changer d'assurance en cours de route sans racheter le prêt.
Cdlt,
Je suis en train de renégocier mon prêt lissé à la banque postale.
Je souhaitais réduire mes mensualités et garder mon prêt sur les 20 ans fixés au départ ( en 2008 ), mais la banque me dit qu'il est impossible de réduire les mensualités et que je peux seulement écourter la durée du prêt.
Je suis septique ???
Si vous souhaitez baisser votre mensualité plutôt que votre durée, vous pouvez faire une demande de rachat de crédit auprès d'une autre banque ou chez un courtier.
Vous pouvez conserver votre PTZ à la banque postale et demander un lissage du nouveau prêt sur ce crédit.
Vous arriverez certainement à un résultat aussi satisfaisant malgré le payent des pénalités et le coût de la nouvelle garantie (qui peuvent être inclus dans le nouveau crédit)
je viens de demander une simulation, après avoir consulté plusieurs banques, au Crédit Agricole pour un prêt de 226.000 € sur 25 ans taux fixe.
Le montage:
52.000 € à 3.10% sur 180 mens
160.000 € à 3.40% sur 300 mens
14.300 € (3%+2.75%+3.25%+2.25%) CEL 120 mens
le tout lissé sur 2 paliers (120 mens et 180 mens) naturellement avec Ass.(95€) pour tot de 1200€ par mois.
J'ai demandé le tableau amortissement.
Le problème est que je rembourse que des intérêts pendant 15 ans sur le prêts à 3.40%!
Donc:
Si je revends au but de 15ans j'ai le prêt de 10 ans remboursé et le prêts à 3.40% à rembourser complétement (mille euros prés) avec (485x120) 58.200€ environ d'intérêt déjà payé.
Est-il normal que je payé que des intérêts du deuxième prêts pendant 10 ans?
Puis-je demander à la banque de mettre un "peu" de capital dans mes remboursement ou il est mieux de demander un prêt unique sans lissage, plus cher, mais avec du capital dedans?
Merci de votre réponse.
cordialement.
Lorenzo
Le lissage parfait est celui qui coûte le moins en intérêt (tous prêts cumulés). De plus, comme le prêt le plus court amorti beaucoup plus de capital que si il était étiré sur 25 ans, cela compense l’absence d'amortissement sur le second prêt.
Prenez votre taux moyen, demandez un tableau d'amortissement à votre banque et comparez... Vous constaterez que le capital restant du cumulé des 2 prêts est le même que si vous aviez fait un seul prêt sur 25 ans avec votre taux moyen.
est-ce que c'est pénalisant en cas de rachat du crédit, par exemple, au but de 10 ans? Je pourrais avoir de refus dû à la au lissage?
cordialement
Lorenzo
Cdlt,
en cas de souscription au pret logement 92 est il possible de transférer le pret en cas de revente pour l'acquisition toujours d'une résidence principale et toujours dans le département des hauts de seine?merci
J'ai souscris à un prêt immobilier au crédit mutuel en 2007 de la façon suivante :
prêt à taux zéro d'un montant de 22500 euros remboursés sur 72 mensualités (soit 312,50 euros par mois)
prêt immobilier à taux fixe les dix première année d'une valeur de 143529,47 euros sur 360 mois (soit 490,39 euros sur 72 échéances puis 783,93 euros sur 288 mensualités)
Depuis 2007 je paie donc durant les 6 première année mon prêt à taux zéro dont le montant est fixé à 312,50 euros chaque mois et 490,39 (hors assurance) sur le second prêt. Mais je me rends compte que jusqu'au paiment de la totalité de mon prêt à zéro c'est à dire durant les 6 premières années je paie uniquement les intérêts sur le second crédit (fixé à 4,10) et donc AUCUN CAPITAL AMORTI sur les 143 529,47 emprunté durant les 6 premières années est ce légal ??? Il y a t-il un recours possible pour faire valoir le capital jusqu'à maintenant remboursé ? merci pour votre réponse
Lorsque le PTZ est remboursé sur une durée courte, il faut en général baisser les mensualités du prêt complémentaire pour que le dossier passe en endettement. C’est pour ca que les banques font un lissage.
Dans votre cas, le lissage empêche l’amortissement du capital du prêt complémentaire et c’est mathématiquemen t normal. Cependant, cela n’est pas forcément mauvais car si vous cumulez l’amortissement du PTZ + celui du prêt principal (qui est nul dans votre cas), et que vous comparez le résultat avec un prêt non lissé (sans PTZ) vous verrez que vous aurez amortis au final plus de capital en utilisant 2 prêts lissés et ce à n’importe quel moment de la vie du prêt.
Faites une simulation avec un prêt de 166 029 sur 360 mois à 4.10% et comparez le tableau d’amortissement avec celui de vos 2 prêts cumulés, vous verrez que le PTZ (et le lissage) vous permettent d’avoir une mensualité plus basse pendant 30 ans pour un amortissement de capital identique voir plus rapide.
Cdlt,
Nous avons acheté notre maison en 2003, aujourd'hui il nous reste 135.000 € à payer pendant 9 ans et nous aimerions y ajouter 110.000 € de travaux sur une durée allant de 15 à 20 ans mais avec un prêt lisser pour les 2 afin de n'avoir une augmentation de notre crédit d'environ 300 euros par mois durant les 9 premières années. Nous avons fait appel à un courtier qui avait trouvé un montage mais qui est refusé par la banque populaire et ce courtier n'a pas d'autres propositions intéressantes à nous faire. Pouvez-vous nous conseiller une banque qui accepterait ce lissage ? cela est bien plus compliqué que nous ne le pensions !!! Pas de lissage à la caisse d'épargne, ni à la poste bien qu'il propose des taux très interessants ? J'attends vos réponses avec impatience.
Les taux remontent donc il est recommencé de faire cette opération au plus vite.
La caisse d'épargne sait faire un lissage sur prêt externe mais cela dépends souvent de l'interlocuteur qui va monter le dossier. Les banques n'aiment pas ce type de montage car elles préfèrent être seules au niveau de la garantie du prêt.
Cela peut expliquer pourquoi votre dossier a été refusé (à moins que cela vienne d'un endettement supérieur à 33%)
Oui nous avons été voir les banques qui nous font une offre de rachat pour notre prêt puisque le taux initial était de 4.70 mais les banques que j'ai cité disent ne pas faire de prêt lisser... et ne pas pouvoir combiner un rachat de crédit en y incluant un nouveau prêt pur repartir sur un "nouveau" prêt ?
Que voulez-vous dire par un lissage sur prêt externe ? Nous sommes à la caisse d'épargne et jusqu'à présent ce qu'on nous propose c'est un rachat de crédit pour notre premier prêt puis j'y ajouter un nouveau crédit mais sans pouvoir toucher à la durée restante du premier prêt ce qui amène des mensualités trop élévées.
Pour le dernier point, avec la proposition de lissage à la banque populaire, nous n'avions pas atteint le plafond d'endettement...
Si vous avez d'autres idées ?...
le banquier nous a toujours dis que nous pouvions remboursé l'emprunt en en petite fois afin de diminuer notre échéancier qui est de 25 ans. 5année passe et nous pouvons désormais augmenter de 200 € nos mensualités et la stupeur le banquier n'en revient pas et nous dis qu'il s'est trompé et que nous ne pouvons plus rembourser!
que faire , dois attaquer pour défaut de conseil ?
merci des réponses
merci de votre réponse
Début 2011 et dans le but de louer meublé,j'ai racheté le PTZ à un taux de 3,75%. Accepté par la banque sans problème par rapport à mon reste à vivre.
J'ai également renégocié le prêt classique à 4.65%. Ma conseillère m'a confirmé oralement l'accord par la banque en avril 2011.
J'ai reçu les documents pour signature fin octobre 2011 aprés des excuses diverses et variées (décés, vacances, perte de mon dossier (2 fois)etc).
Le tableau d'amortissement ne comprend le calcul des 4.65% que sur le dernier pallier de 5 ans (2025 à 2031). Selon ma conseillère, il était impossible de l'appliquer sur l'ensemble du prêt classique en raisons des palliers.
Par contre le document d'en-tête du tableau d'amortissement reprend toutes mes mensualités (23 ans) à 4.65%, à savoir :
180 mensualités à 4.65%
24 mensualités à 4.65%
69 mensulaités à 4.65%
Le fait que ce prêt soit à pallier, justifie t-il que les 4.65% ne soient appliqués que sur les 5 ans restants? Si ce prêt passait à 4.80% avant, pourquoi pas à 4.65%? C'est illogique.
Le papier à en-tête comprenant le total des mensualités à 4.65% contredit le tableau d'amortissement. Est-ce une écriture en faux? Dois-je le faire ré-imprimer correctement? Merci
Si vous me faites parvenir votre nouveau tableau d'amortissement avec l'ancien, je pourrais trouver une explication mathématique : admin@creditqui d.com.
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