Le prêt in finé

Contrairement aux prêts classiques "amortissables" qui permettent un amortissement de capital chaque mois dans votre échéance, le prêt "in finé" permet un remboursement du capital en une fois à la fin du crédit.

Le prêt in finé est utilisé en général pour financer un investissement locatif dans le but de créer plus d'interet d'emprunt (déductibles des revenus fonciers) afin de payer moins d'impôt sur les nouveaux revenus créés. En parallelle de ce prêt, il faut en général prévoir un contrat d'assurance vie qui permettera de reconstituer le capital à la fin du prêt.

Par exemple, si vous souhaitez financer un investissement de 100 000€ avec un apport de 50 000€, avec un prêt amortissable(taux 5% et durée 15 ans), les mensualités seront de 395,40€ (emprunt de 50 000€) et le total d'interet sur la periode sera de 21 171,43€.

Dans le carde d'un prêt in finé, l'apport est placé sur le contrat d'assurance vie (avec une remuneration de 4,5% / ans, le capital est doublé en 15 ans), il faut donc emprunter 100 000€. La mensualité n'est que de 416,66€ car il n'y a pas d'amortissement de capital. La formule mathématique pour la calculer est d'ailleur beaucour plus simple que celle d'un prêt amortissable car il suffit de multiplier le capital par le taux et de diviser par 12 et par 100 (100 000 x 5 / 100 / 12 = 416,66)

Le montant total des interets sera de 74 998€ (3 fois plus que dans le scénario du prêt amortissable). Cela permet donc pour un effort d'épargne mensuel sensiblement equivalent de deduir nettement plus d'interets d'emprunt des revenus fonciers qui seront générés par l' investissement immobilier.